大悦城推出首个轻资产项目 开启规模扩张模式

购物中心寒冬之际，刚出售旗下子公司49%股份的大悦城，还在继续谋求通过轻资产运营扩大规模。

9月8日，大悦城地产向记者透露，其首个轻资产输出项目天津和平大悦城将在12月24日正式开业，该项目仍旧延续了其面向18-35岁的城市新兴中产阶级，打造特色街区和体验式物业的定位。目前已引进184家品牌，签约率100%。

去年8月，大悦城刚接触项目之时，这里还是天津第四家倒下老字号商场津汇广场，12月17日，大悦城地产在天津宣布，将以轻资产方式对天津津汇广场购物中心进行管理输出，打造天津和平大悦城，与基金合作方新加坡政府投资公司(GIC)共享租金收益和收入分成。这是天津第二座、全国第九座大悦城，也是首个迷你版的大悦城。

而GIC之前在烟台大悦城项目中就参与合作开发，并占有49%的股份。

天津和平大悦城位于天津市和平区南京路商圈，改造后项目总建筑面积达18万平方米，商业运营面积近7万平方米，拥有地上六层，地下一层，是营口道地铁站的上盖物业。

天津大悦城总经理助理王飞表示，“和平大悦城将引入大悦城主题街区产品线，打造符合定位的全新街区产品，提供极致互动体验，‘六楼’、‘超级工厰’、‘Hi内’等主题街区均为商圈首创。目前天津和平大悦城累计签约品牌184个，累计签约率达到100%。”

从其体验式的街区设计与布局来看，做客流仍旧是大悦城的核心商业模式。

大悦城地产副总经理、天津大悦城总经理吴铮表示：“目前很多商场在加大租金收益高的零售比例，这恰恰是目前商业地产面临的问题，而大悦城则反其道行之，目前大悦城的零售比例只有40%左右，剩下的主要做餐饮娱乐以带动客流，以目的性的业态吸引随机性的客流从而产生消费。”

据了解，上半年天津大悦城客流增长5%左右，与此同时，会员增长却超过了30%。6400万客流量中，5%的人贡献了50%左右的客流量，高频次造访的会员客单价更是达到了非会员的三倍，其中最吸引人的核心经营亮点就是创意街区。

而根据大悦城地产财报显示，截至2015年末，集团在北京、沈阳、上海、天津、烟台、成都等地共运营着七个大悦城，拥有位于北京、上海、香港等地四处物业收租，同时有杭州大悦城等项目在建。大悦城投资物业去年租金收入为21.84亿元，其中七个运营大悦城零售租金收入为17.31亿元，同比增长14%。

与大悦城扩张对比的是整个行业的寒冬，商业地产存量过剩、电商的冲击、消费者的消费习惯正趋于改变、市场进入了更深一层的调整期，连万达这样的商业地产巨头都开始主动削减收入目标，向轻资产转型，甚至准备退市。

但大悦城却在这样的寒冬里大肆扩张，在过去的八年里，有七个大悦城开业，而通过并购或者轻资产管理输出合作，让大悦城成为成为商业存量的大买家。

而吴铮则曾表示，“做一个新的大悦城，从拿地到开业，一般需要30个月。但如果是收购旧项目改造，从改造到开业，一般只需要12个月。节省下来的18个月，几乎足以将一个新开业的大悦城运营至略有人气。”

为了把资产做轻，大悦城地产不仅仅是准备成立一个独立运作的商业管理公司，输出品牌管理运营，同时，大悦城通过还出让股权的方式、降低股份比例，以小股或者无股操盘的方式加快其开发速度。

7月18日，大悦城发布公告出售了旗下立运有限公司、熙安有限公司及锦星有限公司49%股份，总价不低于92.89亿元。同时，大悦城也在剥离一些酒店等非核心业务。而此前界面新闻曾报道，目前大悦城手中的八个项目，将有七个引入外部投资者。

在未来五年，将会有20-30个大悦城新项目，这也就意味着平均每年要有五六个大悦城开业，但是在过去两年里，大悦城的财务表现并不乐观，2015年期内公司收入约为53.74亿元，同比下跌5.93%;公司所有者应占溢利约7.26亿元，同比下滑57.6%，而今年上半年营业收入为27.89亿元，股东应战核心净利润为1.73亿元。

大悦城如果想以轻资产的方式继续扩张，在今年的财报上打一场翻身仗，压力也着实不小。