北京调控“杀手锏”： “243号文件”督促389地产项目尽快入市

6月27日下午，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》（京建发〔2017〕243号，下称“243号文件”）。要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市，并在通知后附上未开工项目名单。截至3月底，北京市共有拿地未开工项目161项，开工未入市项目228项。

加快在途项目尽快入市，是北京市今年“317”新政中明确提出的。北京市住建委当时表示，将督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

北京市房地产协会测算，“拿地未开工和开工未入市项目房源”初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。京房字专家组认为，商品住宅库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售房源，而且这些房源距离实现市场供应最近，对于市场预期影响也最大。该政策一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模；另一方面，督促这20万套库存转变为实际供应，能稳定和引导市场合理预期。

京投发展股份有限公司总裁高一轩对21世纪经济报道记者表示，增加供应，防止捂盘惜售是好事。他认为，后续供应及时跟进，调控政策才能发挥最大效果。

放松预售条件“243号文件”明确要求，全力推进“拿地未开工”和“开工未入市”项目尽早开工入市。被纳入清单项目不乏北京万科、中粮地产、北京招商局、华润置地、北京绿地等知名房企旗下项目。同时，针对纳入清单项目，北京市住建委还明确了商品住宅项目办理预售许可三项规定。

规定包括：凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时，应同时提交情况说明；已取得过一次预售许可的项目，在2017年年底前可申请办理第二次预售许可；未取得过预售许可的项目，在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的，在2018年6月30日之前可申请办理第二次预售许可。

北京市住建委新规实质上放松了预售条件。理解这项新规要结合预售证过往政策。

按照住建部颁布的《城市商品房预售管理办法》要求，商品房预售应交付全部土地使用权出让金，持有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，同时投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

以外，北京在2013年曾颁布政策，提高大户型住宅预售要求。通知规定，“2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。”

也就是说，商品住房必须取得预售许可证，才可以对外销售。按照规定，开发企业取得一个施工许可后，只能办理一次预售许可。但如果要拿到预售许可证，除了要具备土地证、规证等证件外，还要达到一些其他要求，如投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。套均面积大于140平米的大户型住宅项目，7层以下（含）的，需达到主体结构封顶方可办理预售；8层以上（含）的，需完成规划层数的1/2（且不低于7层）后，方可办理预售。

京房字专家组认为，这就导致在一个施工许可证范围内的楼栋，有些达到了进度要求，有些没有达到。如办理一个预售证，就只能等所有楼栋都达到要求。加速入市的新规中，项目取得一个施工许可证后，就可对应办理两次预售许可，这使得一个项目中那些已经具备条件的楼栋，先领取预售许可证，先入市销售，加速形成市场供应。

直指供给端

近年来，北京市新房市场表现出供给不足、豪宅化等特点。而北京市此次公布的389个在途清单直接指向供应端。

上海易居研究院数据统计显示，2017年5月，北京新建商品住宅成交面积为46万平方米，环比减少13%，同比减少49%。观察今年前5月北京新建商品住宅月度成交数据，总体位于50万平方米交易规模以下的水平。而从历史数据看，市场交易活跃的月份，月度交易数据基本可维持在75万平方米以上，所以今年前5月交易相对疲软。

上海易居研究院认为，北京5月住宅成交继续环比下跌，充分说明在认房又认贷、商住房交易管制等政策下，投资投机需求得到有效抑制，市场交易数据更多体现了刚需和改善性购房需求。除政策因素外，房源相对不足也是重要原因，后续从活跃市场交易角度看，积极补库存很关键。

亚豪市场总监郭毅测算，此前一张施工证只能办理一次预售许可，但如果其中低层、高层产品混搭，则要符合2013年颁布的达到地上规划层数1/2以上、低层达到封顶阶段才可取证的要求。粗略估算，389个项目中约有2/3应在此列。

近年来，北京期房预售的单次取证套数逐年减少，新规放宽了取证预售的限制，将有利于增加市场供应，同时结合备案价格管控，对北京房价将起到稳定阀作用。施工进度放宽，将房企开盘预售时间提前了3-6个月，尽早入市销售回笼资金，有助于缓解房企资金链压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京督促在途商品房的新开工和领取预售证，是希望房企在项目投资方面不要有拖沓想法，也不允许有捂盘惜售的做法。此类规定明确了具体楼盘项目，带有很强的鞭策效果，对于后续加快项目入市、满足购房需求有积极作用。

严跃进表示，类似情况更多是督促开发商加快销售，对于已经取得施工许可证项目来说，受制于各类因素影响，如资金压力，楼盘预售不可能一步到位，所以会先补发楼盘进行第一次预售，对于第二次预售项目则需说明情况，以此来检查是否存在捂盘惜售或拖沓施工情况。

作者：王营