住房租赁市场需要控制好租售比

本报记者 周雪松

据官方最新数据显示，7月房租涨幅明显超过CPI涨幅，专家认为，发展住房租赁市场需要控制好售租比，售租比过高不利于房屋租赁市场发展。但租赁是民生服务，大幅涨租金是不可能的，只能选择稳定房价甚至降低房价。

房租涨幅超CPI，租房家庭压力不小

根据国家统计局、国家统计局北京调查总队日前发布的2017年7月份全国及北京市居民消费价格变动情况数据显示，2017年7月份，全国居民消费价格环比上涨0.1%，同比上涨1.4%；北京市居民消费价格总水平环比上涨0.2%，同比上涨1.7%。

值得关注的是，房租涨幅明显超过CPI涨幅，7月全国租赁房房租环比上涨0.3%，同比上涨2.9%，环比、同比涨幅均与6月一致。北京租赁房房租环比上涨0.4%，涨幅较6月扩大0.1个百分点；同比上涨3.2%，涨幅较6月缩小0.6个百分点。

不过，专家分析认为，今年4月以来，全国租赁房房租走势非常平稳，6月、7月因是全国各个大中专院校毕业生的毕业离校租房高峰，所以租金涨幅较4、5月有所扩大，但幅度有限。北京作为全国住房租赁市场的典型代表，走势与全国基本类似，3月旺季过后，4、5、6月租金涨幅维持稳定，7月稍有扩大。整体来看，租赁房房租走势与居民消费价格总水平的变化是基本同步的。

值得关注的是，当前房租收入比较高，“房租收入比”即指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。易居房地产研究院根据城市房价网公布的各城市2017年6月住宅租金数据与国家统计局公布的城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米，计算得到各城市人均月度住房租金费用。并将房租收入比在25%及以下的城市定义为“租金相对合理城市”，大于25%的城市定义为“租金相对过高城市”，大于45%定义为“租金严重过高城市”。

根据统计，2017年6月份，有3个城市人均住房租金高于2000元/月，分别是北京、上海、深圳，其中北京最高2748元/月，比第二位的上海贵出500多元。有15个城市人均住房租金超过了1000元/月。租金领涨的三个城市北京、上海、深圳的房租比分别为58%、48%、54%，均超过45%，属于租金严重过高的城市。

值得注意的是，三亚部分房屋作为度假用途，被外地游客承租，并非刚性住房需求，因此其房租收入比也超过了45%，与上海并列第三。一线城市中，广州人均房租高于1500元/月，其房租收入比为38%，低于北上深，与湛江、中山等34个城市一起，被归入属于租金相对较高的城市。佛山（25%）、东莞（24%）等12个城市房租收入比在25%及以下水平，属于租金相对合理城市。

整体来看，全国50个城市超七成房租相对收入较高。被列入住房租赁市场建设的12个试点城市中，深圳、广州等9个城市的住房租金比都超过了25%，只有佛山、沈阳的住房租金相对合理。也就是说，这些城市中大多数城市房租明显过高，对于租房家庭来说压力不小。专家建议，未来我国政府发展租赁市场，既要结合市场化手段，同时还要考虑加强政府扶持力度，针对不同租房者制定差异化补贴政策。

发展租赁市场须抑制房价过快上涨

专家表示，住房租赁虽然与房地产相连，是房地产二级买卖市场之后的三级市场，但住房租赁是服务于民生的，其价格与居民的收入水平、整体物价水平以及市场的供需关系密切相关，所以被纳入了居民消费价格总水平的统计之中，走势与CPI挂钩。

7月份，九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，我国住房租赁市场发展迎来了较大机遇。从中央到地方，近期关于住房租赁的政策层出不穷，发展住房租赁市场已经成为社会共识。

不过，专家表示，从租赁房房租与CPI的关系就可以看出，租金是有着收入天花板的，人们对租金占收入的比例都有承受范围。但目前许多热点城市的房价在杠杆的作用下是远远偏离实际收入的，从而使得住房的租售比超高，有房者都愿意卖房而不愿意出租，所以租赁房源有限，即使因为暂时无法卖出而转为出租，业主心理上的租金价格也会比较高，也无法让租客长期安心租住，这对租赁市场的稳定发展非常不利。

所以，发展住房租赁市场需要控制好租售比。但租赁是民生服务，大幅涨租金是不可能的，只能选择稳定房价甚至降低房价。

据中国房贷市场报告显示，7月全国首套房平均利率为4.44%，二套房平均利率为5.39%。目前仅有成都的房产仍具有“以房养房”的潜力。其他城市的租房收益率已经无法跑赢房贷利率。而从收回投资时间长度上来看，在假设当前房价和租金不变的情况下，目前南京需要的时间最长：598个月即近50年；北京、上海、深圳分别需要35年、37年和41年，苏州收回投资时间也需要近48年。

这意味着，由于房屋租售比过高，业主收回投资的过程很漫长，因此业主普遍不愿出租而是选择出售房屋，这对租赁市场的发展十分不利。