商业地产大宗交易热潮涌动： 内资买家创十年新高

本报记者 王营 实习生 徐婷 北京报道

导读

世邦魏理仕研究部预测，中国目前可投资商业地产规模达到3.4万亿美元，仅次于美国，并有望在2020年增长到4.2万亿美元。

中国商业地产投资于2016年创历史新高，大宗交易金额高达2094亿元，较2015年翻了一倍。这一状况在2017年还将继续。戴德梁行监测报告显示，尽管2017年一季度记录的交易额仅为500亿元人民币，由于不少大型资产交易正在进行，预计交易额会在第二、三季度飙升，2017年交易总额有望突破新纪录。中国将成为继美国之后第二大投资目标国。

戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管、高级董事刘兵对21世纪经济报道记者分析，中国商业地产大宗交易旺盛主要有三个原因：首先与资产升值密不可分；同时，市场日趋成熟，职业经理人由原来的少数外资公司分散到较多内资公司，活跃度也出现变化；此外，可交易资产越来越多，核心区楼宇变老，升级改造带来升值空间，交易标的也随之增多。

世邦魏理仕研究部预测，中国目前可投资商业地产规模达到3.4万亿美元，仅次于美国，并有望在2020年增长到4.2万亿美元。

商业地产大宗交易活跃

刘兵表示，由于经纪人常在年底完成交易，圣诞节和春节后会休息，因而一季度的大宗交易最为平淡。2017年一季度记录的交易额为500亿元人民币，超过去年同期数据，在今年最平淡的季节达到了去年的季度平均水平，因而今年全年交易额很可能突破去年的新纪录。

商业大宗交易在一二线城市均表现活跃，尤其是上海等一线城市。戴德梁行报告显示，上海的投资占到2016年全年总额的一半；北京、深圳、广州的投资也均有显著增长。

上海活跃的市场，一方面得益于较多可售资产，另一方面在全国收益率不断压缩的大趋势下。上海资产低风险稳收益的优势得到更多投资者，尤其是机构性投资者的青睐（占全年投资额45%）。

而以内资买家为主的北京市场2016年表现活跃，投资金额380亿，较2015年增长92%。

广州深圳多为自用买家，达到两市投资总额的六成以上。尤其在深圳，由于土地供应紧缺以及拿地门槛高企，许多企业直接收购优质办公物业满足自用需求。

在二线城市中，成都尤为活跃，占2016年二线城市交易总额的22%。

持有不少商业的SOHO中国就先后出售大宗物业。其先是在6月底以35.7亿成功叫卖了上海虹口SOHO，又在7月初突然宣布启动光华路SOHO2和凌空SOHO整售。对此，潘石屹回应称，出售是遵循低价买入、高价卖出的商业原则。“在价位低时进货，价位高时出货。我们永远遵循这个原则。”

对于企业出售自持物业行为，刘兵认为，最初开发商没有能力持有整栋物业，于是选择散卖。但如今其持有资产升值，政府又不允许散卖，开发商手中的资金不值得持有这类资产。从租金回报等投资角度看，目前这类大宗楼宇基本以私募基金的形式持有更为合适。刘兵表示，营改增给生产型企业税务等方面带来优惠政策，部分企业选择自购办公楼。而自购办公楼有利于企业在固定地方发展，提高形象。他认为，企业自购也将成为趋势。

内资买家占比创十年最高

在商业地产大宗交易中，内资买家成为主力军。

戴德梁行报告显示，内资买家占2016年全年商业地产大宗交易总额九成，为10年来最高占比。

内资企业以其资金雄厚，审批较快等优势大举涉足中国超一线城市。在上海，以险资为主的内资机构资本十分活跃，占内资投资总额近六成。中国人寿以200亿收购的世纪汇广场成为年度最大交易；光大安石同时收购闸北星光耀和H88越虹广场两栋物业，国华人寿买下SOHO世纪广场，上海人寿买下渣打银行大厦49%股权。

保监会数据显示，中国保险业保费在2016年实现2008年以来的最高增速，同比增长近28%，共计3.1万亿元。然而，保险业净利润和投资收益却在2016年不同程度下降，这主要由于股票和证券投资下降所致。在利率仍保持较低水平以及股市持续低迷状态下，险资的资产配置压力不断加大，而商业地产尤其是位于一线城市的优质物业，成为各大险资的争夺对象。

近期国务院发布通知，将限制境内企业开展的房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资和在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台，要求重点推进有利于“一带一路”建设和周边基础设施互联互通的基础设施境外投资。

刘兵表示，限制境外投资对国内商业大宗交易有非常正面的影响，这会加大境内企业的国内投资配置。

戴德梁行认为，从全球资本来看，2017年可用新资金预计将达到4350亿美元，虽较去年的最高时减少2%，但仍为有史以来第二大投资目标国。面对又一波大量资金的涌入，中国预计成为继美国之后的第二大投资目标国。

作者：王营 徐婷