本报记者 张敏 北京报道

持续不断的房地产调控，给市场带来的叠加影响仍在发酵。

国家统计局11月14日发布数据显示，今年前10月，全国房地产开发投资、销售、到位资金等指标的增速继续下滑。其中，9月和10月单月，房地产销售规模连续两个月同比下降。受此影响，在房企到位资金来源中，个人按揭贷款累计增速首次出现负增长。

国家统计局新闻发言人刘爱华指出，无论热点城市还是三四线城市，近几个月的房价涨幅都出现回落，这体现了去年以来房地产调控取得的成效。

与销售数据相比，房地产开发投资增速在经过此前两个月的企稳和回升后，再度出现下滑。虽然土地交易旺盛支撑了绝对值，但该指标也难免受到调控的影响。

近期以来，热点城市土地成交的溢价率明显下降，部分城市还出现流拍现象。有房企人士向21世纪经济报道表示，连续拿地带来的资金压力正在显现，未来企业收缩投资将是大概率事件。由此，至少从明年来看，供需两端的指标都将逐渐回稳，并标志着此轮热潮逐渐冷却。

销售下滑无碍“去库存”

销售被认为是房地产市场的先行指标。在楼市调控政策的影响下，去年以来，全国房地产销售增速总体呈下滑态势。

到今年1-10月，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%；商品房销售额102990亿元，增长12.6%。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点（销售面积增长36.5%，销售额增长55.9%）相比，增速已大幅收窄。

其中，10月单月的销售面积为14248万平方米，销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后，又一次出现同比下降。

有分析认为，由于去年同期的基数较高，商品房月度销售规模很可能已经进入下降通道。

另据中原地产的统计，今年1-10月，各地发布各类房地产调控政策已经超过210次，在此前的限购、限贷、限价等的基础上，又增加了限售和鼓励租赁两项。这些政策效果的累加，被认为是导致销售增速出现下滑的主因。

受此影响，在房企资金来源中，与销售有关的“定金及预售款”和“个人按揭贷款”两项指标也在下滑。其中，前10月个人按揭贷款增速为-1.0%，多月来首次下滑。

但由于此前的成交规模较大，加上不排除房企年末冲击业绩的可能，大部分机构认为，今年全年的销售规模仍会保持正增长。由此，今年将超过去年，再创销售的历史新高。

这也将带动库存规模进一步下降。10月末，全国商品房待售面积60258万平方米，与2014年年末的水平相当。与2016年2月份的库存最高点相比，库存消化了1.3亿平方米，降幅达到18.5%。

“楼市去库存第一阶段基本完成。除了东北、西北等少数城市，大部分城市的库存已经进入良性周期。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出。

刘爱华在11月14日答记者问时也表示，“目前房地产去库存确实取得了比较大的成果。”

资金面或现拐点

与销售相比，投资增速的下滑并不平稳。在经过8月（累计，下同）的持平，9月的提升后，房地产投资增速在10月再度出现下滑，但绝对增速仍维持在7.8%的水平，高于同期的固定资产投资增速。

上海易居研究院认为，投资增速下滑与新开工指标走弱相关，这同样是受到楼市调控政策持续发酵的影响。但与此同时，由于年末土地供应规模仍大，企业的拿地补仓意愿较为强烈，支撑了投资增速维持在一定水平。

今年前10月，房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%，增速比前三季度提高0.7个百分点。由于过去两年（2015年和2016年）房企的拿地面积均出现负增长，该增速也创下最近三年来的新高。

中信建投也在报告中指出，土地供给侧改革将延续投资的生命力，因此到年底投资仍会有所支撑。

但值得注意的是，从10月末开始，北京、广州、南京等热点城市的土地市场出现降温迹象。部分热门地块在竞拍时，收到的报价低于最高限价。11月3日，北京平谷的一宗地块还遭遇流标，成为北京最近两年来的首宗流标住宅地块。

一位房企人士如此向21世纪经济报道解读道，“企业今年的拿地规模普遍很大，本身就占用不少资金，再算上后续开发的成本，资金压力就很容易评估出来。”他认为，预估到可能到来的资金压力，房企拿地的热情明显下降。

万科公告显示，今年前三季度，万科经营性活动产生的现金流为167亿元，比上年同期减少了61.14%。到三季度末，万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。

由于万科持有的现金流达到943亿元，因此这些债务并不会带来过大压力。但一些资金状况并不充裕的房企，就会感到捉襟见肘。如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度经营活动产生的现金流为负。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时，说明房企资金面宽松，反之则说明紧张。他表示，2017年，企业到位资金增幅大于开发投资增幅，但一步步收窄。在今年10月，首度反超0.4个百分点。

他认为，开发商的资金面正由2016年的极度宽松逐渐向紧张演变。

多数受访者指出，从中长期来看，这种局面将使得房企的投资意愿出现下降。且由于融资政策已经收紧，这种下降将很难逆转。

因此，供需两端的相关指标逐渐回稳，将成为明年的大概率事件，并标志着此轮热潮逐渐冷却。

再考虑到租赁房、共有产权住房等带来的供应体系的调整，官方对市场的前景表示乐观。刘爱华表示，最近很多热点城市按照十九大报告对住房的定位，加大了对共有产权住房、租赁住房的新试点。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制，将带来供需的继续改善，房地产市场下一步能够保持持续健康发展。

作者：张敏