91家房企存货3.3万亿元 万科等前10家占比近六成

高周转正成为房企扩大规模的大杀器。

截至4月24日，记者根据统计数据发现，按照申银万国行业分类，剔除数据不全的企业，91家上市房企存货总计接近3.3万亿元，同比增长29%，其中，以万科为首的前10家房企存货总计超过1.9万亿元，占比接近六成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访时表示，近年来房企扩张意愿强烈，大房企拿地储备较高，并购项目量大。

此外，严跃进认为，房企集中度进一步提升，大型房企掌握资源更多，土地谈判能力更强。更重要的是，今年多城调控加码，市场降温效应会带来存货难以转化为现金的问题，预计房企沉淀资金规模将进一步加大。

存货攀升近三成

严跃进表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标。从占比来看，住房库存规模是其中较大的一项。

记者根据统计数据发现，截至4月24日截稿时间，91家上市房企存货总计接近3.3万亿元，同比增长近三成。存货门槛在1000亿元以上的有10家，分别为万科、保利、华夏幸福、招商蛇口和首开股份等，其中，阳光城、荣盛发展、金科股份和华发股份近三年来存货首次超过1000亿元；500亿元—1000亿元的有7家，其中包括掉队严重的金地集团；300亿元-500亿元的有8家；100亿元-300亿元的有21家。

另有分析人士认为，房地产行业楼盘开发具有周期较长特点，库存增加有其合理性，一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但有些企业存货增长幅度较慢，或者甚至出现存货大幅降低的现象，这并不意味这些房企运营健康。

据记者统计，截至4月24日，万科存货约为5981亿元，同比上升36%；金地集团存货约为842亿元，同比上升17%。

对于金地集团的掉队，有业内分析师称，金地近两年扩张速度难以与万科等企业匹敌。2017年，公司并表结算面积也在减少，其自2009年以来土地储备的权益比例逐年下降，未来两年并表结算收入减少的趋势可能延续。可见此前身为“万保招金”的四大龙头房企之一的金地集团，在这一赛道上，已经被甩出很远。

不过，据记者观察，有不少企业存货周转次数减少，存货周转天数变长，可见其运营能力和存货管理水平变弱，项目适销不对路，进而导致现金回流较慢，资金链承压，对企业快速扩张造成阻力。

从整个行业去库存效果来看，2017年，一些此前在三、四线城市集中布局的房企去库存效果理想。

有房企高管接受记者采访时表示，由于去年一、二线城市各类调控政策严厉，尤其限价政策让很多新房项目推迟入市时间，加上三、四线城市棚改货币化推进，一、二线城市的外溢需求和三、四线城市的改善性需求导致三、四线城市销售火爆，多年前难以消化的项目均实现了较好去化，甚至有的企业一下回笼上千亿元的销售款。

库存管理压力加大

事实上，近两年拍出的多幅地王地块由于限价政策限制，尚未实现大量变现，不少房企的高端项目因限价政策，难以高价拿到预售许可证，低价则牺牲利润，开发商不认可。僵局之下，项目销售周期拉长，推高资金成本，减缓资产周转速度。

库存管理实际上是房地产企业非常难以修炼的内功，尤其在宏观调控大背景下，能够准确地踩对每一个调控节点的企业少之又少，即使曾经的大房企也曾因此出现过危机。

某业内人士向本报记者表示，库存管理是房地产企业管理链条上非常重要的一环，若该能力较弱，存货周转速度慢，流动性差，影响企业的短期偿债能力。在多数房企都利用杠杆加快发展的当下，库存管理能力、周转速度和现金流状况几乎决定着房企的生存能力。

对此，严跃进认为，调控政策加码和融资偏紧的背景下，今年房企的销售回款率不高将是行业难题，随之而来的去库存能力也将变弱，资金链承压。