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北京二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧

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北京二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧

2019-07-25 00:00

二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧

 

2019年上半年北京各区二手房住宅交易均价及环比走势 数据来源:我爱我家研究院

 

2018-2019北京二手住宅网签量月度走势 数据来源:我爱我家研究院

新调控时代

在波澜不惊中,6月份北京二手房完成了1.1万套的网签量,罕见地低于当月新房的成交量,勉勉强强超过了单月万套的门槛。

至此,从今年3-6月北京二手房网签量从今年高点的1.6万套逐渐跌至1.1万套左右。整个上半年二手住宅网签总量为72601套,仅高于2014年上半年的44165套,为五年内新低,可见,二手房成交连续降温趋势明显。

与此同时,二手住宅市场的成交价也基本持平,议价空间趋稳,我爱我家市场研究院的数据显示:2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米,与2018年的成交均价相差不大,相比2017年上半年的62835元/平方米,降幅约为9.6% 。

量价齐跌的情况下,包括我爱我家和麦田房产等多家中介机构负责人都表示,在政策环境“有保有压”,调控方向未有变化的背景下,二手房市场整体表现亦是稳字当头。加上限竞房大量入市的影响,对二手房产生了明显分流。预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征,市场价格也将在买卖双方的博弈下维持稳定。

市 场

上半年二手房成交量创5年来新低 价格比高点跌了近10%

我爱我家研究院和麦田房产等中介机构根据住建委网签数据统计显示,2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套,月均网签量约12000套。环比2018年下半年下降5.42%,同比2018年上半年下降5.27%,较2018年上、下半年减少约4000套。单看上半年数据,今年上半年的网签量创下了2014年以来的最低。

以半年数据而论,2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次则是2017年下半年,在此期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来,北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套,市场同样较为冷清,但稳定性却胜过之前几年,成交没有大起大落,维持在7万套+的状态。

不过,值得注意的是,从月网签量来看,今年北京二手住宅网签量自3月份“小阳春”阶段性爆发后,呈现明显的下滑走势。尤其是6月份的网签量仅为11778套,低于上半年的月度平均值,和5月份相比下降了14.43%,同比去年同期下降25.58%。整个3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套,连续降温趋势十分明显。

成交的降温自然带动了价格的稳中有降。根据我爱我家研究院统计,2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米,环比上涨0.85%,同比上涨0.78%,波动幅度不足1%,价格走势平稳。

我爱我家研究院分析师表示,自从2018年上半年以来,北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右,波动幅度均在3%以内。而在此前, 北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上,甚至超过20%。可以说,二手房价格已经进入了最为稳定,波动最小的阶段。

麦田房产的监测结果也类似,就价格走势来看,上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田价格监测数据,上半年挂牌价格在各个月份之间均出现轻微下降,一定程度上可以看出,卖方价格预期有所走低;而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄,主要在于受成交结构影响。

价 格

成交均价最高是西城 降价最明显是朝阳

如果分区域来看,哪些区域涨价,哪些区域降价了呢?根据我爱我家研究院的统计显示,2019年上半年北京二手住宅成交量较多的11个区县中,海淀区、朝阳区、丰台区、房山区成交均价环比下跌,东西城、石景山区、通州区、大兴区、昌平区、顺义区环比上涨。其中最大涨幅为石景山的1.81%,成交均价为47983元/平方米;最大跌幅为朝阳的1.88%。成交均价跌破6万元至59684元/平方米。整体来看,无论涨跌,上半年北京各区的二手房价波动幅度都在2%以内,整体变化不大,且下跌的4个区里朝阳、海淀、丰台三区历来是北京二手房交易最多的区域。

另外,成交均价最高的依然是西城区,均价为103209元/平方米;成交均价最低的是房山区,均价26898元/平方米。中心区域房价高、远郊区域房价低的整体格局没有任何变化。

成交户型方面,统计数据显示, 2019年上半年,北京二手住宅交易中一居室占20.34%,两居室占56.80%,三居室占21.00%,四居及以上占1.86%,各户型占比基本与2018年下半年持平,其中一居室占比变动最大,较2018年下半年减少1.12个百分点

我爱我家分析师认为,多年来,北京二手住宅交易户型结构始终维持两居室占五成多,一居、三居及以上占两成多的结构。但从2016年至今的半年数据看,两居室占比在持续扩大,2019年上半年已达57%,一居室占比在持续缩小,目前已只有20%。

贷款方面,2019年上半年北京的二手住宅交易中,使用全款、商贷、国管公积金、国管组合贷款、市管公积金、市管组合贷款的占比依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。与2018年下半年相比,变化最大的是商业贷款和市管公积金,其中商业贷款的占比扩大8.3个百分点,市管公积金占比收窄11.36个百分点。

2017年“317新政”后,北京二手住宅交易中商业贷款占比从一半骤降到25%以下,同时市管公积金占比一度从20%以下上升到30%以上。2018年下半年市管公积金新政实施后,市管公积金占比连续大幅下降,今年上半年已不足10%,商贷占比则重新回到了30%以上。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想就表示,今年北京的商业贷款虽然在利率上没有明显放松,但放贷速度明显加快了,资料齐全资质好的客户,从申请到放款,最快能在一周左右完成。在没有大的信贷政策波动的前提下,商业贷款预计仍将成为楼市占比最多的支付方式。

困 境

卖套房子需要116天

整体来看,上半年二手房的成交数据并不亮眼,尤其是交易量已经连续下降了3个月。链家地产德外桥附近一家门店经纪人告诉北青报记者,主要是由于买房人减少,导致交易节奏放缓。他举例称,一套德胜学区的70平方米的两居室,目前在售的同户型就超过3套,而且价格都比较坚挺,最长的挂牌半年有余,仍旧没有卖出。无事可做的经纪人往往骑着电动车,蹲点在小区门口,既为了寻找新买房人,同时也可以盯着出售房源的动态。

类似的情况并不少见,二手房市场中购房人减少,直接导致了买房周期增加。据我爱我家市场研究院统计,2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天,即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天,接近4个月。较2018年增加近20天。

历史数据显示:2015年开始,北京楼市逐步升温,市场交易结构加快,房源的平均成交周期也逐渐缩短,2017年上半年一度降至60天,即一套二手房两个月内就可卖出。2017年大幅收紧调控政策后,房源的平均成交周期开始延长,今年上半年更是回到了4个月。显然,北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓,虽然今年春节后一度出现“小阳春”,但并未改变市场大势。

数据统计显示,2019年上半年北京二手房源新增量环比2018年下半年下降3.95%,同比2018年上半年下降6.14%;新增客源量环比下降18.01%,同比下降20.80%。

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