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住建部再提加快房地产税立法 楼市长效调控机制呼之欲出
2017-02-28 00:00
两会预热·部委声音
住建部副部长陆克华2月23日在回答记者提问时表示，房地产税这个问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。
2月23日上午10点，国务院新闻办公室举行房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会，住房和城乡建设部部长陈政高及副部长陆克华出席了此次发布会。
值得注意的是，住房和城乡建设部副部长陆克华在会上回答媒体关于房地产税的问题时表示，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。
对于建立让房地产市场更加健康稳定发展的基础性制度和长效机制，住房和城乡建设部部长陈政高再次提及，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
针对住建部的表态，国务院发展研究中心研究员倪红日在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“包括税制改革、（还有住建部主要负责的）不动产登记等等，这些都是在十八届三中全会财税体制改革、深化各方面改革的工作计划之内，是按照计划不断推进过程当中。”
倪红日表示，目前，中央总体方向已经确定。即将两个税种（房产税和城镇土地使用税）合在一起。然后以市场机制为基础来评估市场价格，居民住宅也要逐渐开始征税。
房地产税正在路上
自房地产税被提及至今，已有十余年时间。按照十八届三中全会部署，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出要完善税收制度。
追溯到2013年，十八届三中全会对于房地产税的提法是，“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。”
2014年3月10日，国税总局局长表态将配合加快房产税立法进程；2015年3月4日，根据国务院656号文件，从3月1日开始，《不动产登记暂行条例》正式实施，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；2016年5月25日，财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，十二届全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。
倪红日表示，房地产税制改革大方向已经确定，目前还涉及具体征收细节的方案研究。“按照原来计税依据，房产和土地是分开计算的，未来房地产税会按照市场机制统一计算，这是国际上的通行做法。”
房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
作为财政税收领域的专家，倪红日认为，届时会由专门评估机构对房产进行动态评估，然后（把评估结果）作为税基来征税，这是合理的方式。这其中，包括住宅，也包括经营性房地产。“现在（针对经营性房地产的税）也是征的，只不过不科学、没有市场化；目前住宅是暂时免征。但这里面确实涉及很多问题。比如，怎么征收更公平，还有监管上的、操作性的具体问题等等，各个主管部门都在做准备。当然首先第一位就得搞清楚这个房子是谁的、纳税人是谁；然后再来决定计税依据；怎么征收；税率是多少。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次住建部表态，在房地产税这个问题上，提到了“适时推进”一词，说明两点。第一是此类改革要权衡各个因素，需要解决各类实际问题，仓促推进反而不恰当。第二是改革的决心是坚定的，此类改革对于房地产市场的健康发展都有积极的意义，必须要采取积极推进态度。
严跃进认为，对于房产税来说，主要有两个关键词。第一是立法，这说明目前房地产税的改革过程中主要是针对此类立法制度而进行的，要落地还是有一定的时间的。第二是适时，这其实说明了此类改革不求快，但求稳。这样两个词基本上回答了目前此类市场的一些顾虑，自然是有积极意义的。
长效机制建立
对于决策层，关于房地产税达成共识的是，房地产税作为房地产调控长效机制而确立。但房地产税对于抑制房价的作用存在争议。
严跃进认为，在此类税费制度上，实际上推进节奏以稳为主，所以时间可能还会继续延后。至少在2018年之前并没有落地的可能，这需要立法等内容做铺垫。从制度推进角度来看，对于降房价是有相关作用的，如果抑制不了房价，那么推进此类税收制度意义就要削弱。当然单一因素是否真正能够降低房价，也要看其他一些变量的关系，类似货币、存货等变量。
倪红日认为，房地产税对于抑制房价的作用需客观看待。“房地产税不能说对房价没有影响，说没有影响也不对，但是说有很大、决定性影响，这种说法也不对，两种极端的说法都不对。房地产税是有一定影响的，但是是间接性影响，不会直接影响房价。”
倪红日认为，由于目前并不知房地产税具体方案内容，房地产税对于市场的影响还不好评估。但她认为，从政府的角度看，出台房地产税的目标是稳定房地产市场，而非打压房地产市场。
中国房地产税改革专家组成员曲卫东则认为，房地产税对房价存在一定程度下行压力。“持有多套住房的人预期到持有成本加大，可能会卖掉一些他认为没有必要持有的房产，短期内供应量增加了就会使价格往下走。但从长期来看，房地产税并没有对房地产价格会有实质性的影响，但房地产税确实会使住房在利用方面更加经济合理。”
另外，曲卫东认为，从土地财政不可持续角度看，征收房地产税也非常有必要。
中原地产分析师张大伟分析认为，随着楼市调控持续深入，房地产税等长效机制的推进在逐渐加速。整体看，未来房地产市场的走势将逐渐平稳。短期看，房地产税落地的可能性不大，但预计最近房地产税的推进速度将加快，对房地产市场也将产生比较明显的影响。房地产调控越来越趋向长效机制。
张大伟认为，目前的中国房地产已经进入了一个新常态，去库存依然在持续中，预计执行房地产税改革的市场主要集中在部分一二线城市。
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